香港移民经商：香港未来三至四年一手私楼供应料达8.3万伙，创历史新高，公众关注供应续增会否促楼价回调。惟住宅供应虽增多，楼市刚性需求增长却更快，要理顺楼市，拓地建屋必须加力。
经济稳收入升 需求增幅大於供应
港府上周五公布，香港未来三至四年一手私楼供应料达8.3万伙，公众关注新盘潜在供应创历史新高，或助楼价合理回调。惟潜在供应虽增，需求增长却更急，如今年上半年新盘成交逾8,700伙，按年增26%，高於同期私楼施工量的7,900伙。
在楼市辣招挤走大部分外地客与投机者下，楼市需求大增显来自本地刚性需求，此至少包括三个因素。
其一，积压需求待消化。自2007年至2013年，每年私楼落成量平均仅约1万伙，去年亦仅1.57万伙，与每年约1.8万至2万伙的供需平衡点有相当距离。过去几年积压的置业需求尚未消化，楼市距真正供求平衡仍远。
其二，港人收入增长理想。近年香港对金融、专业服务等中高收入职位需求甚殷，助港人收入改善。截至今年首季，月入逾四万元的中高收入家庭按年增逾7万户，其中月入逾十万元的高收入家庭便增逾2万户，更多家庭有财力上车或换楼，令刚需续增。
其三，利率料续低企。美国储局很可能在今年内加息，香港楼按利率或有上升压力，惟美国复苏动力仍有限，纵加息亦未必加得多、步伐更难快。且欧、日以至内地经济动能不足，环球超低息环境在未来三至五年未必大变，令本地用家以至长綫投资者的供楼能力处高水平，置业意慾难减。
拓地建屋不容再拖 理顺楼市无期
除上述因素外，近年香港经济大致平稳，港人成家、生育意慾亦趋升，去年香港结婚的新人便逾5.6万对、新生婴儿逾6.1万人;且不少外来人口来港觅机会，除内地人来港经商、升学外，如居港法国人由2007年时不足7,000，现倍升至逾1.7万人，住屋刚性需求自更有增无减。
楼市刚需趋升实是香港经济、社会良性发展的结果。要平衡楼市供求，相信公众决不愿见因香港环境转差，令港人收入倒退，再不敢结婚生育、外地专才亦不再来港，如此令楼宇需求明显萎缩而达成的“平衡”，只是徒令港人生活更苦。
故公众须认清目前楼市潜在供应虽增，要追上刚性需求增长仍未够力，拓展新市镇、发展棕地、填海造地等实不容怠慢。否则楼宇一直供应追不上需求增长，要理顺楼市、令楼价处合理水平，势缘木求鱼。