【美國投資移民】美國買房如何辦理貸款?

不少移民美國的朋友或計劃美國投資移民的朋友，都有在美國買房定居的打算。那麽，在美國買房能辦理貸款嗎？在美國買房又該如何辦理貸款呢？世貿通美國移民專家將爲您詳細解析美國房産的貸款機制，供在美買房朋友們參考。

美國的房地産貸款，分爲住宅貸款和商業房地産。這兩種貸款的機制是不同的，尤其是利率方面。目前，美國各銀行對房屋貸款的審核手續較之前嚴格很多。購置房産者要取得最好的貸款方案和利率，一般取決于以下四大因素:

良好的信用

所有借款人都必須通過個人社會安全號碼的審查，以此獲得來自三大信用評估公司的個人信用報告分數。目前所有銀行都會采取3份報告中的中間值作爲信用審定分數。

這個數字總結了個人過去的信用曆史，並評估貸款人將來准時還款的可能性。高的信用分數，不僅有資格申請抵押貸款，更可取得較好的貸款利率。

穩定的收入

這是放貸的保障。一般來說，月收入應是貸款支出的2.5倍。目前通過的負債率DTIRation(負債/收入)爲收入的55%以下，但是各銀行的標准又不同，不過可以用公式來計算，貸款本金+利息+地産稅+火險+所有信貸月付(從信用報表記碌)/月總收入55%

審核收入的基准有2點:

1. 穩定的收入。要求借款人在所從事的行業有連續工作2年以上的紀錄；

2. 足夠的收入來源。收入證明可用以下方式:

固定工資:用于上班族，提供2年的W-2表，按稅前收入審核；

自雇企業主：領1099表,提供2年的保稅單，按照稅後AGI計算2年平均收入。

資産證明

這是確保貸款快速過關的關鍵。如存款、支票帳戶、定存、退休帳戶及股票等。頭款及購屋費用，再加上3個月的月付房貸金額，需要有存在銀行兩個月以上的證明。

此外，任何工作月收入之外的存款，都必需要再加上一封解釋信，解釋錢的來源(LOE-LetterofExplanation)。如果有大額存款是從國外彙入，也要解釋和證明錢的來源。通常以彙入款的存根作爲依據。

房屋價值

這是決定可獲得貸款金額的尺度。既然是房屋抵押貸款，作爲抵押品的價值至關重要。大多數屋主選擇LTV80%(貸款額/房價)以內的貸款方案，因爲貸款超過80%抵押比率，需要另外夠貸款支付保險,即PMI(PrivateMortgageInsurance)。

根據貸款額度的不同，月保費也從150美元到250美元不等。LTV越低。貸款方案及利息利率就越好。

銀行除了要看2年的W-2收入表,1099表,個人報稅表(TaxReturn)之外，還要貸款人填4506T表格(IRSForm)，用以取國稅局核查個人報稅紀錄，借以印證真實報稅的收入。如果核查的報稅收入，不符合貸款申請表所填的收入，銀行就可拒絕給與借貸。