新移民購買美國房産應注意哪些問題

不少新移民都有在美國購置房産的打算，無論是用來自住，還是用來投資增值，都是國際化資産配置的一種較好的理財方式。那麽， 在美國購買房地産，到底該注意哪些問題?世貿通美國移民專家爲您介紹購買美國房産應該注意的幾大問題。

新房和二手房如何選擇？

在美國，大多數在市場上交易的房子是二手房，占市場上挂牌出售的房子總數的85%;新建的房子相對較少，僅占15%。一般來說，新建的房子一般都位于比較偏遠的地區或者城市，屬于新開發的地區。而那些發展比較成熟的城市，經過長期的發展，擁有較優良的學區、完善的生活設施、優美的環境等，但住宅大多不是新建的。這些城市很多是整體規劃、同時開發的，一般15-30年完成興建，每一座城市內的住宅會有相近的房齡。

如果你想買到一套新房，這並非不可能，但是你買到的這套房子可能在一個新開發的小城，周邊都是新建的房子，基礎設施可能相對不夠完善。因此，不要抱著一定要買新房子的心態去挑選房子，因爲這樣一方面會讓你的選擇余地很小，讓你錯過很多好房子;另一方面，選擇新建的房子一般總會伴隨著其他方面的犧牲，比如說城市發展不成熟，生活不方便，學區不好等。

當然，也不排除這樣的情況：有些開發商在發展成熟的城市內推倒一些老房子，然後重建新房，但是這樣的情況大概都要超過50年以上的舊房。

房齡越老越不值錢嗎？

答案是：不一定，要根據具體情況綜合分析。在美國，老房子不一定不值錢或者不好，根據房屋的狀況的不同，價值差別會很大。

一方面，房子的建築物部分必然是隨著時間的流逝而逐漸破損折舊，價值降低。對于木制房屋來說，一般可以將每10年看作一個階段，如果不進行保養和翻新，房齡越大，價值越低;如果一直沒有更新設備，房齡超過40年可以算是相當老舊的房子，幾乎沒有建物價值了。但是如果業主對房屋保持著適當的保養、翻新，房屋價值可能仍然很高的。

總之，選擇房子的時候，不僅要看它的建築年代，也要看它的內部保養狀態，看它最近是否經過翻新等。如果房屋保養得好，大多數房子的總體價值是會隨著時間的推移而上升的;當然也不排除相反的情況，如果當地環境變壞，經濟衰退，房子的價值也有可能下降。

買學區房好不好？

是否購買美國學區房，這是要根據自己的具體情況綜合考慮。學校附近的房子由于需求旺盛，價格也相對較高，與同等條件的房子相比，一般有溢價。這部分溢價反映了學校附近的房子的優點——孩子上學比較方便。但是也有缺點：學校附近環境比較嘈雜，降低了生活的舒適性。

如果購房用于出租，學校附近的房子比較容易租出去。舉例來說，如果當地類似房子的平均租金是2000美元/月，那麽學校附近的房子也許可以出租略高些，如2100或2200美元/月;所以學校附近的房子出租，每年收到的租金確實高一點。

選擇城市屋還是獨立屋？

城市屋和獨立屋有很大的不同，但是，無論是出售還是出租都同樣會有市場。兩者之間的區別在于：城市屋一般沒有庭院或者庭院很小，所以占地面積不大，價格差別也不大，從十幾萬美元到五六十萬美元不等。而獨立屋占地面積比較大，尺寸和內部設施天差地別，所以不同的獨立屋價格相差非常大，從二十幾萬美元(較差的城市)到幾千萬美元的獨立屋都有，在一些比較差的城市，也有十幾萬美元的獨立屋。

如果購房用于出租，城市屋的租金收益率相對比較高，因爲它的初始投入比較小;但是獨立屋的升值潛力比較大。所以作爲投資，兩者各有優缺點。

如果要在兩者之間進行選擇，首先要看自己的預算有多少，如果預算不到二十萬美元，就不用考慮獨立屋;如果預算在二十萬美元到五六十美元之間，則兩者都可以考慮，可以綜合具體情況和自己的偏好進行選擇;如果預算在六十萬美元以上，那可以考慮買獨立屋，或者買幾套城市屋(作爲投資的情況)。

該買在哪個城市?

首先確定自己的購房預算，能夠拿多少錢來買房?綜合預算和其他因素，就可以考慮選擇哪個城市了。美國的城市有特定的房産參數，如住宅均價、平均屋齡、平均居住面積、平均單價、學區分數等，這些房産參數將是作爲選擇城市的重要依據。

相對來說，中國人赴美買房，比較青睐的地點主要在洛杉矶、舊金山、紐約和波士頓。業內人士表示，美國新城鎮的擴張遠沒有中國迅猛，像在國內購房一般買便宜的地段，等發展起來再升值，在美國是難以行通的，應該重點選擇發展較好的成熟區域。

由于美國有世界上最好的教育，現在每年中國到美國留學的人數都超過10萬人，因此，與此相關的房産需求十分龐大，絕大多數中國人買房都有考慮教育的需求，給即將赴美留學的孩子作打算。因此，有教育資源的城市、地段，就成爲中國人在美國買房的最熱門地區，如紐約、洛杉矶、舊金山、亞特蘭大、休斯敦、西雅圖、拉斯維加斯等城市，都是中國人買房比較多的地區。中國人前往購買美國房産的，投資和自住都有，還有的是以房養學，退休養老。

如何根據購房目的選擇適合的房産？

1. 如果是爲分散資産風險?就不要考慮太多短期的收益。

2. 如果是爲投資? 預期則不要太高：要美國房地産像國內過去10年那樣大幅上漲的可能性不是很大，懷著暴漲的預期闖入市場估計多數會失望而返。

3. 如果是爲居住? 則重點考慮生活的便利性、華人聚集區域。

4.如果是爲孩子上學? 大多數國人都會把這個因素列爲首位，美國也有中國所謂的學區房概念，好的學區房一般都大幅貴過周圍，房産稅也高。但如果是主要爲孩子未來的教育考慮，則應該盡量購買學區附近的房源。

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