國內房地産泡沫破滅 投資者出路在哪

　　最近被一則消息刷屏，深圳9套6平米“鴿籠房”半天售罄 ，均價每平15萬。雖說裏面涉及炒作，但筆者看到這樣的消息時心想：“這個世界瘋了，要麽就是我瘋了”。爲何大家不惜一切代價買房?而所購置房産大都不是自住而是用于投資。筆者認爲，最近樓市參與者們表現出的不可思議的“最後的瘋狂”或許在預示，國內房地産泡沫的破滅離我們不遠了。

　　去年的股災相信大多數人記憶猶新，通過對比就會發現，去年的股市和目前階段的國內樓市在以下幾個方面非常相像：

　　一， 均爲高層爲穩增長、去杠杆而發起。發起股市上漲的目的是爲了解決社會過于依賴間接融資難題，爲企業去杠杆。企業通過股市融資順暢了，銀行的壞賬、地方政府平台的債務等問題也就好解決。今年初刺激樓市的目的也很明確，把積壓的庫存去掉，把房地産企業的杠杆去掉，同時讓地方政府順利賣地還債。

　　二， 均表現爲脫離了經濟基本面的快速上漲。由于貨幣政策長期相對寬松、流動性非常充裕，而國民的財富積累總量非常大，加上外幣資本項下依然嚴格管制無法順利完成全球化配置，一旦國內某一類資産有上漲的苗頭，資金就蜂擁而至，馬太效應非常明顯。

　　三， 均由加杠杆推動。去年股市的上漲，名爲“改革牛”，實爲“杠杆牛”，全靠數萬億的“場內融資”和“場外配資”推起。而今年樓市上漲表面上是“去庫存”，實際上是全社會加杠杆。今年以來的新增貸款大部分爲房貸。根據相關機構的研究報告：上半年按揭貸款同比增長111%;房貸余額占儲蓄比重達28.5%，超過1989年日本泡沫破滅的前夜的水平。而且，不少投資者紛紛通過“首付貸”、“P2P”等各種無抵押的融資取得首付，然後再通過按揭買房。這種現象與引發上一輪金融危機的“零首付”美國次級債是異曲同工的。

　　四， 對存在嚴重泡沫的事實，參與者們均心知肚明。無論是去年上半年的股市投資者，還是今年“打飛的”全國到處跑買的樓市投資人，都懷著一個共同的信念：泡沫不會在現在破滅，即使泡沫最終要破滅，破滅之時自己一定能逃脫。因此都欣然在泡沫中暢泳。記得去年股市瘋狂上漲時，朋友圈流傳著這樣的段子：“每次泡沫來時，總是存在兩種人：一種人不停地指出泡沫會很快破滅，另一種人欣然在泡沫中遊泳。前一種人越來越聰明，後一種人越來越有錢。” 不過，在去年股市最終崩盤時，這些“遊泳健將”們也沒有誰正真順利逃脫。

　　其實，在樓市不斷高升之際，富人們大多選擇把豐厚的投資收益落袋爲安。大家公認的“樓神”——地産出身的大亨李嘉誠在過去幾年頻頻在香港和大陸出售地産項目，到目前爲止，約半數的公司資産已轉移至歐洲，3年累計海外並購額高達1445億港元。

　　作爲樓市投資者，覺得他賣錯了，因爲，最近樓價大漲了。然而，大家不妨回顧一下這位商界“超人”在過去幾十年數次經濟波動大周期中的舉動吧，他過往減持資産的節點，往往正是該項資産所處的行業位于或接近頂點之時。

　　古今中外，從來就沒有過只漲不跌的投資品，國內的房子也一定不會是例外，這是常識。從投資角度，不應把大部分的財富都押在國內房地産上的原則如同“不應該把幾乎所有雞蛋都放在同一個籃子中”的道理一樣。

　　不把所有雞蛋放在同一個籃子中，或許可以借鑒下李嘉誠方式——資産轉移歐洲。歐洲各國正從經濟危機中走出來，不管是那個行業都有複蘇的迹象，房産也不另外。相對國內的高房價，歐洲葡萄牙、西班牙、希臘、愛爾蘭、塞普勒斯等國190-375萬人民幣就可在大城市或旅遊勝地購置一套增值空間較大的房産。

　　重要的是，歐洲置業可帶來更多的附加價值。比如，購置政府指定的房産且投資額達到當地移民政策的標准，便可獲得居住簽證，爲你的出行及訪問提供便利。更有甚者可直接入籍，獲歐盟護照。如塞普勒斯200萬歐元購置地中海莊園項目便可一步到位獲批歐盟護照，輕松轉變身份，爲實現資産全球配置提供便利。

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