美国楼市现回升趋势

美国人口增长尽管多年来不断放缓，但直至去年，仍保持约0.9%超高速增长，甚至远远高于中国人口增长速度，因为美国出生数字和净移民流入数字均庞大。美国去年人口约3亿零7百万人，增长约260万人，主因出生400多万人，还有净移民流入100多万人，另去年结婚数估计约210万对，可是去年新房屋落成仅仅70多万个!

踏入本年以来，美国人口增长速度依然高企，而且随经济恢复增长，带动就业人口回升。

新房屋供应持续偏低

虽然美国楼市于03年至06年上升，吸引了不少投机需求，以致07年出现过量二手房屋库存，可是3年下来，二手房屋库存已被消化了不少，相信本年内二手房屋库存应下跌至可长期持续的水平。如果美国人口保持高速增长，而新房屋供应持续偏低，则二手库存明年可能甚至也不足!

而美国二手房屋均价对收入比率早已跌约三点几倍上下，为历史上曾长期维持的偏低水平，房价已十分便宜，并无泡沫!而随美国经济恢复增长，特别是非制 造业整体已于5月恢复招聘，美国个人收入账(personal income account)已现到底回升之势!

反映美国住户财力的住户净资产(household net worth)早已恢复上升，因为私人资产价格显着回升，可是私人债务缓缓下降，结果私人净资产恢复上升，直接带动私人消费回升，而私人消费占美国经济逾7 成!经济增长必带动各类资产价格包括股票与房屋价格上升!

私人净资产恢复上升

美国人口极高速增长，不但远超过消费产品库存增长，而且更远超过房屋落成增长，形成极之有利的房屋市场供不应求状态!历史上，但凡出现如此供不应求 状态，美国楼价动辄上升三四年!而历史上美国楼市长期上升往往伴随经济长期增长!

欧债危机救活美国楼市 按揭利率被推低至不足5%

把全球市场搅得鸡犬不宁的欧洲主权债务危机，却给美国置业者带来意外惊喜——随着海外热钱纷纷流入美国暂避风头，美国按揭贷款利率被推低至不足5%，创近50年新低。而当日公布的另一组数据显示，4月份美国旧房销量环比增长了7.6%，升至5个月以来的较高水平。

事实上，当时美联储结束了1.25万亿美元的债券购买计划，市场还在担心房贷利率会因此上升，并导致房产市场重返低迷。然而，4 月份，欧元区主权债务危机扩散，热钱逃离欧洲市场并不断涌入美国避险，致使美国按揭贷款利率频创新低，意外推高了当月房屋销售量。据美国全国房地产经纪人协会提供的数据，美国旧房销量4月份环比增长了7.6%，经季节调整按年率计算为577万套。显示美国住房市场继续复苏的基础已经奠定。

“欧洲主权债务危机是美国房贷利率下跌的‘推手’。”经济学家在普遍认同这一观点的同时，更担心这将不利于全球经济复苏。美国按揭贷款利率与10年期美国国债利率密切相连。分析人士认为，大量资金逃出欧洲避险，会推升美国国债价格。历史上，这一现象(债务危机带来的借贷成本下降)也非第一次。 1998年秋，当新兴市场尤其是俄罗斯出现债务违约时，也让美国买房者受益不少。

不过，由于美国政府的税收减免政策将于6月30日到期，预计畅旺的楼市需求可能在未来几个月受到冲击。

在美国住房市场上，旧房销售是主力军，其销量占到整个房市销量的约85%。自2006年年初美国房产泡沫破裂后，美国住房市场一直在进行剧烈调整， 并成为这次金融危机的根源。

美国房价或从明年起逐渐反弹

接受投资公司MacroMarkets调查的92位经济学家及地产业分析师认为美国住房价格将从明年起逐渐开始反弹。

接受调查的分析师平均预计，S&P/Case-Shiller全美房价指数将在截至2014年12月31日的五年中上升约12%。截至去年 12月31日，该指数较2006年中创下的峰值回落了约28%。

也有一些受访者对房价走势的预期远远背离平均水平。德意志银行(Deutsche Bank)经济学家拉瓦格纳(Joseph LaVorgna)预计到2014年年底房价将上涨37%。乔治梅森大学(George Mason University)地产金融学教授桑德斯(Anthony Sanders)和经济研究公司A. Gary Shilling & Co.总裁席林(Gary Shilling)都认为届时美国房价将下降约18%。

席林名下的公司提供经济咨询及投资建议，他认为包括止赎房在内的住房存量过大将给价格带来拖累。拉瓦格纳则认为就业市场的快速反弹应该能消化大部分住房供应。他补充说，大多数过剩供应都是位于偏远或经济落后地区，与大多数潜在买家都没有什么关系，这些买主会推高理想地段的房价。

总部设立在新泽西州的MacroMarkets联席创始人之一是罗伯特?席勒(Robert Shiller)，这位耶鲁大学的经济学家曾参与创建了S&P/Case-Shiller房价指数。MacroMarkets设立的证券组合允许投资者押注不同资产的走向，其中就包括住房价格的变动。MacroMarkets说，这一调查是首个访问约100名分析师的月度系列调查。

席勒本人的意见并未体现在此次调查当中。他在接受采访时说未来五年房价上涨12%的平均预测值“是合理的情景”。在房产市场的鼎盛时期，席勒因为看跌房价的言论而倍受z关注。他当时的论调比多数人的意见要悲观得多，但最后事实证明只有他猜对了结局。

投资有风险，以上信息供参考。